近期,北京、广州、杭州、苏州等城市,又开始了新一轮推地潮。
从成交结果看,确实给人一种土地市场回暖复苏的感觉。
(相关资料图)
比如杭州本轮供地,5宗里面有4宗封顶摇号,某地块更是吸引70家房企参拍。
北京和广州也有不少地块封顶摇号,有开发商为了增加中签率,更把印有“大吉大利”的红色纸袋带进摇号现场。看来,现在的房企投拓不光要会算账,还得懂点“玄学”。
当然,也不能过分乐观。虽然个别城市的土地市场成交火热,但从全国层面来看,土地市场仍然偏冷。广发证券数据显示,2023年1-5月,全国出让金10982亿元,同比下滑17%。
说白了,就是地还得拿,但现在房企的“避险”情绪极强,投资布局也高度趋同,所以才会出现优质地块出现争抢、普通地块无人问津的分化局面。
土地市场看似火热
实则分化加剧导致
北京、广州、杭州等城市的土地出让,为何会接连出现触顶摇号呢?明源君认为有以下三个原因:
第一,政府不再藏着掖着,纷纷拿出稀缺地块吸引房企。
现在房企拿地,可以说达到了空前谨慎的高度。以前房企为了进入某城市,可以赔本拿地。但现在同一个区域内相距不远的两个地块,房企都得仔细掂量掂量,不光要算利润,还要算去化速度。
按照某房企的标准,一个建筑面积10万平方米的项目,抛去前期施工和后期结算,从开盘到售罄必须要在2年周期以内。如果达不到,那就不会参与竞拍。
所以为了吸引房企掏出钱袋子,政府也不得不拿出“压箱底”的地块。
比如这轮出让的广州员村地块,由于位置核心,且周边竞品不多,去化压力小,所以一经挂出,就受到保利、中海、华润、越秀等几十家房企的追捧,并以约5.7万元/平方米的楼面价跻身全市第二贵地块。
再如深圳即将出让的T207-0060地块,这是深圳湾超级总部基地22年来第一宗宅地供应,价值不言而喻。明源君听说,虽然地块起拍价高达百亿元,但报名的房企依然络绎不绝,有房企甚至提前去到寺庙祈福。看来,此次出让又免不了一场龙争虎斗。
第二,土拍政策不断优化,给房企留足了利润空间。
为了保证地块成交,热门城市也纷纷降低了土地竞拍门槛,给房企留足利润空间,鼓励他们参拍。
比如杭州放松了对房企拿地资金的核查,保证金比例降到了20%,南京的土地竞拍保证金可以用银行保函替代,还有一些城市用“竞品质”取代“竞自持和竞配建”。
尤其是“溢价率上限+不强调竞自持”,实际上给了房企很大利润空间。
比如北京这次备受房企追捧的顺义新城两宗地块,房地价差在3万元/平方米,利润空间在近年北京土拍历史上也不多见。有房企表示,如果没有不可抗力发生,这两宗地至少可以做到30%的毛利率。
第三,房企投资布局高度趋同,难免会扎堆抢地。
市场上行的时候,即便布局在三四线城市,房企依然可以赚得盆满钵满。可一旦市场下行,三四线城市的购买力就不足以支撑现有房价。要是一不留神买错了地走不动货,那就只能打掉了门牙往肚子里咽。
为了保证利润和去化,房企纷纷把目光投向一二线城市中的核心地块,所以难免会造成扎堆抢地。
比如号称三四线之王的碧桂园就提出,公司的布局要从原先偏重三四线布局,转向一二线和三四线“五五开”的布局。
所以,表面上看个别城市的土拍热度确有提升,实质却是投资分化造成的结果。
根据诸葛找房的数据,2023上半年,一线城市平均流拍率仅为3.57%,二线城市流拍率6.95%,三四线流拍率高达19.54%。
国央企忙着到处抄底
但民企正在加速回归
从拿地企业的性质来看,今年土地市场呈现三个特征:
第一,民营房企加速回归。
民营房企拿地,一直被视为房地产市场回暖的风向标。
比如今年以来,包括龙湖、碧桂园、滨江、伟星房产等多家房企,开始陆续在杭州、南京等热门城市补仓,被媒体解读为土地市场复苏的标志。
据中指研究院数据,今年以来,在核心22城拿地的民营房企主要有几类:
一是以龙湖集团、滨江集团、碧桂园、新城控股为代表的千亿房企。比如龙湖分别在深圳、合肥、长沙、上海、杭州、天津等地拿地,金额高达102亿元。
二是以伟星房产、亚伦房地产为代表的多元化实业企业。此类企业过去地产业务体量较小,但近期拿地势头有所增强。今年前5月,伟星房产以85亿元拿地金额位列全国第13位,亚伦地产以40亿元拿地金额位列全国第31位。
三是以坤和集团、杭州椿实置业、国泰世纪、建杭置业、浙江中豪、四川邦泰置业、远达集团为代表的地方性中小房地产企业。比如今年3月,坤和集团就以总价30.2亿元竞得杭州一宗地块,成为该轮拍地少数几家民营房企之一。
四是拿地为主业服务的企业。比如京东在北京集团总部附近拿地,目的是建公寓、商业设施为总部人员提供生活便利。
第二,城投退居幕后,更多以联合体形式拿地。
今年土拍市场,城投平台身影渐少,但这并不意味着城投没有参与拍地。
这里要说一个背景,2022年9月,财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》(财预〔2022〕126号),当中明确规“严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”等。
受此新规影响,越来越多的地方国企,尤其是城投平台,纷纷通过引入民企房企代建或合作开发的形式,间接完成托市拿地。这样双方既能优势互补,也可以规避财政部126号文的管控,由此也产生 了城投拿地比例减少而民企拿地比例 提升的假象。
比如去年底无锡和苏州土拍,城投与民营房企联合拿地的情形就非常显眼,一些拿地主体中,民营房企只占股1%,城投占股99%,拿地资金仍主要出自城投。
而刚刚落幕的苏州三批次土拍,10宗底价或低溢价成交的地块中,有8宗由城投联合其他房企摘得。
第三,土地市场的主力军仍以国央企为主。
从目前各地拿地情况来看,到处都可见国央企身影,手握大量资金的国央企正忙着抄底。比如昨天在天津土拍市场,不少热门地块又是被国央企底价拿下。
据诸葛研究院数据,2023上半年,国央企权益拿地金额占比48.2%,位居占比首位。
其中,华润置地、保利发展、建发房产、招商蛇口以及越秀地产,分别以419亿元、292亿元、233亿元、232亿元、189亿元占据拿地金额TOP5,可见国央企拿地领先优势显著。
土地市场仍在缓慢复苏
实质积极信号还未出现
虽说今年土地市场局部升温特征凸显,但还是不能过于乐观。
阻碍土地市场稳中有升的不利因素主要有两个:
第一是房企销售端依然疲弱,无法支撑其后续土地投资。
虽然今年以来,围绕房地产市场的利好政策密集出台,但其对销售市场的助力,仍不明显。
根据中指院的数据,今年前5月,TOP100房企销总额为29661亿元,虽然同比增长8.4%,增幅相比上月下降4.4个百分点。其中TOP100房企销售额5月同比增长2.8%,经季节调整后5月环比下降18.8%。
可以预见的是,销售端的持续疲弱,会导致“以销定产”策略下的房企拿地积极性不高。
第二是民营房企融资未见实质性改善,无法支持土地市场的持续回暖。
过去几年,房企融资尤其是民营房企融资的不确定性,直接影响到土地市场的成交。
虽然这两年地产融资正在逐渐向好,但大部分资源却倾斜给了国央企,民营房企融资未见实质性改善。
据克而瑞数据,2023年前4月,国央企发债量为1148亿元,同比增长了5%,民营企业发债量为182亿元,同比大幅下降48%,从而使得国央企的发债占总量占比较2022年的72%继续上涨14个pct至86%,民营房企发债占比进一步萎缩。
结语:
刚才明源君提到,今年政府为了促成交,纷纷拿出稀缺地块吸引房企。所以对房企而言,现在确实是个抄底的好时机。
不过也要注意,目前房地产市场仍然处于缓慢复苏阶段,房企投资应结合自己的实际情况适当进场,同时控制好风险。
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